2021-06-14 第204回国会 参議院 内閣委員会 第27号
売買などの契約に先立って、宅地建物取引士の方が説明をすることになりますけれども、これは書面に特別注視区域に指定されていると一行書けばいいというものではありません。根拠法令を資料に付けた上で、こんな会話が展開されることになるかもしれません。 この土地は土地利用規制法に基づく特別注視区域に指定されています。 それってどんな法律ですか。
売買などの契約に先立って、宅地建物取引士の方が説明をすることになりますけれども、これは書面に特別注視区域に指定されていると一行書けばいいというものではありません。根拠法令を資料に付けた上で、こんな会話が展開されることになるかもしれません。 この土地は土地利用規制法に基づく特別注視区域に指定されています。 それってどんな法律ですか。
重要事項説明の対象とした場合、売買契約が成立するまでの間に説明することが必要になりますが、宅地建物取引士が説明を怠った場合には、宅地建物取引士及び宅地建物取引業者は、宅地建物取引業法に基づく指導、助言、勧告のほか、指示、業務停止命令等の行政処分の対象となり、業務停止命令に違反して業務を営んだ場合には、宅地建物取引業者は罰則の対象となることもございます。 以上でございます。
具体的には、民間事業者などが地域内で円滑に事業を実施していく上では、やっぱり行政が何らかの形で関わることでそのランドバンクの信用力を高めていく、そういった公的信用力が重要であるといったこととか、あるいは、非常にやっぱり土地にまつわる複雑な権利関係に対応するためには、司法書士、行政書士あるいは宅地建物取引士などの専門家との連携がやはり必要不可欠であるといった課題が明らかになってきていると考えております
特に、宅地建物取引士の方が賃貸住宅の管理を行うことも多い中で、売買や賃貸の仲介をした場合には例えば保証の対象になるけれども、管理の場合では対象にならないというようなのが今の現状だというふうに思います。
今回創設する業務管理者につきましては、国土交通省令において、宅地建物取引士又は民間資格である賃貸不動産経営管理士であって、一定の講習を修了し、効果測定を行った者である等を要件とすることを予定いたしております。業務管理者に対しましては、業界団体による研修を実施するなどしてスキルアップを図ってまいります。
特に、宅地建物取引士とかそういう民間の方との行政と自治体の連携を更に進めることが空き家対策にとって重要だというこのメッセージを、強い国土交通省からのリーダーシップで発揮をして、いろんなところの自治体に、ノウハウの共有も含めて連絡をお願いをしたいというふうに思います。
そこで、司法書士等あるいは行政書士等の法律の専門家、また建築の専門家、あるいは宅建、宅地建物取引士の不動産等の専門家の方々、こうした方々の活用について、これまでの国土交通省の取組をお伺いしたいと思います。
こうした観点から、空き家対策特別措置法においては、市区町村は、空き家対策の実施等のため、専門家の参画を得た協議会を組織することができるというふうになっておりまして、具体的には、弁護士、司法書士、行政書士、宅地建物取引士、不動産鑑定士、建築士等が挙げられるというふうに考えております。
また、そのほか、職業訓練以外にも、例えば簿記、宅地建物取引士、行政書士等の社会通信教育を受講する者に対する公費負担の枠組み、また、一部の少年刑務所では、高等学校の通信制課程の教育、そのほか高等学校卒業程度認定試験受験希望者に対する教育ですとか、職場に適応するための心構え、行動様式、就労生活に必要な基礎知識や技能を身に付けさせるための教育なども実施して、これらの充実に努めております。
これ賃貸であれば、宅建業法上は宅地建物取引士が重要事項の説明しなきゃならないということになっています。これ少なくとも定期的に報告させるということをおっしゃっていますから、賃貸と言ってきた場合はそれぐらいは確認するということは言ってくださいよ。
一方で、宅地建物取引士の知識、能力の維持向上というものは、購入者などの利益の保護、不動産流通市場の円滑化の観点から大変重要であるというふうに考えております。 一方で、宅建業者、全国に許可を受けている業者数でいいますと十二万業者存在をしてございます。中小事業者も多いということでございまして、個々の宅建業者の取組を促すだけではなかなか限界があるというふうに考えております。
続きまして、一昨年の議員立法による法改正で宅地建物取引主任者が宅地建物取引士に変わりまして、私の免許は今未登録でございますが、私の免許も登録すれば、また僕の免許も士業になるわけでございますが。 地元の宅建業者さんの話聞いておりますと、士業になった、これは喜ばしいんだけれども、やっぱりその士業にふさわしい権能も、権限ももっと強化をしてはどうかというお声もあります。
また、一昨年の宅建業法改正におきまして宅地建物取引主任者が宅地建物取引士というふうになりました。不動産取引が高度化していく中で、しっかりと業者に対して、宅建士に対して研修を充実させることを努力義務とするということで、本法案の趣旨につきまして賛成でございます。 その上で、各論について質問をしていきたいというふうに思っております。
さらに、三点目でございますけれども、建築士以外の建築施工管理技士あるいは宅地建物取引士等についてどうなのかということでございます。 今回、建物状況調査を実施する者の詳細につきましては国土交通省令で規定するということになってございますが、調査が適正に実施されることを担保するためには三つの要件が必要と考えております。
また、あわせて、建築士以外の資格者、例えば建築施工管理技士、宅地建物取引士などへの対象拡大についてもお伺いをしたいと思います。 以上三点、よろしくお願いいたします。
○政府参考人（岡村和美君） 法務省としてのお答えになりますが、国土交通省との関係では、宅地建物取引士用の法定講習のテキストに外国人に対する入居差別の問題に関する記載がある法務省作成の啓発冊子「人権の擁護」の抜粋などを掲載するなどの例がございます。
今、年度末に向けて、先ほど国交大臣政務官がお話しになったように、最終報告書の取りまとめの中で、特に不動産鑑定士さん、あるいは、今度士（さむらい）になったわけですが、宅地建物取引士さん、それぞれにこうしたマニュアルとか基準づくりをお願いしているということであります。
この法律案は、宅地建物取引業の業務を適正に実施するため、宅地建物取引主任者の名称を宅地建物取引士に改めるものです。その上で、宅地建物取引士の業務処理の原則、宅地建物取引業者による従業員の教育、宅地建物取引業の免許等に係る欠格事由として暴力団員であることを追加する等について定めるものです。
第一に、宅地建物取引主任者を宅地建物取引士の名称に改めることとしております。 第二に、宅地建物取引士は、宅地建物取引業の業務に従事するときは、宅地又は建物の取引の専門家として、購入者等の利益の保護及び円滑な宅地又は建物の流通に資するよう、公正かつ誠実にこの法律に定める事務を行うとともに、宅地建物取引業に関連する業務に従事する者との連携に努めなければならないこととしております。
本案は、宅地建物取引業に従事する宅地建物取引主任者について、宅地建物の安全な取引のために果たすべき責任の増大や、中古住宅の円滑な流通に向けた関係者との連携等、その役割が大きくなっていることに鑑み、所要の改正を行おうとするもので、その主な内容は、 第一に、宅地建物取引主任者を宅地建物取引士の名称に改めること、 第二に、宅地建物取引士に関し、業務処理の原則、信用失墜行為の禁止等を定めること、 第三
第一に、宅地建物取引主任者を宅地建物取引士の名称に改めることとしております。 第二に、宅地建物取引士は、宅地建物取引業の業務に従事するときは、宅地または建物の取引の専門家として、購入者等の利益の保護及び円滑な宅地または建物の流通に資するよう、公正かつ誠実にこの法律に定める事務を行うとともに、宅地建物取引業に関連する業務に従事する者との連携に努めなければならないこととしております。
まず、きょう、この一般質疑の後、宅地建物取引業法の一部改正案について共同提案されるというふうに伺っておりますけれども、この改正の中では、宅地建物取引主任者から宅地建物取引士への名称変更というものを内容として含んでおります。 宅地建物取引主任者については、宅地建物の安全な取引のために果たすべき責任も増大しておりますし、重要事項説明での説明事項もふえております。